Balans en de toelichting

Boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van de gerealiseerde uitgaven minus de gerealiseerde opbrengsten op de grondexploitaties. In 2024 is de boekwaarde met € 2,5 miljoen toegenomen tot € 200,1 miljoen. In onderstaande tabel is deze toename uitgewerkt:

Voorziening verlieslatende complexen
In de nota grondbeleid 2024 is bepaald dat de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties is bijgesteld van contante waarde naar eindwaarde. Voor de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat geldt dus dat het berekende verlies direct wordt genomen tegen de eindwaarde. De voorziening wordt, conform de BBV voorschriften, gepresenteerd als een waarde-correctie op de boekwaarde. In 2024 is de voorziening op 2 momenten bijgesteld:

• Bij de 2 ^e berap 2024 is, op basis van de nota grondbeleid,  de voorziening bijgesteld van contante waarde naar eindwaarde. Dit betekende een ophoging van de voorziening met € 16,0 miljoen van € 83,6 miljoen (stand jaarrekening 2023) naar € 99,6 miljoen (stand 2 ^e berap 2024)
• Bij de jaarrekening 2024 is op basis van de nieuwe uitgebreide herziening van de grondexploitaties de voorziening met € 46,9 miljoen verlaagd van € 99,6 miljoen (stand 2 ^e berap 2024) naar € 52,7 miljoen (stand jaarrekening 2024)

Per saldo is dus de voorziening in 2024 met € 30,9 miljoen afgenomen.

Balanswaarde
De balanswaarde (ook wel netto boekwaarde genoemd) is de boekwaarde verminderd met de voorziening verlieslatende complexen. In 2024 is de balanswaarde met € 33,4 miljoen toegenomen van € 114,0 tot € 147,4 miljoen. Deze toename wordt veroorzaakt door enerzijds de toename van de boekwaarde met € 2,5 mio en anderzijds de verlaging van de voorziening met € 30,9 miljoen. De balanswaarde, en daarmee het risicodragend kapitaal, is dus in 2024 met € 33,4 miljoen toegenomen.

Uitgangspunten voor herziening onderhanden werk
De balanspost onderhanden werk is gebaseerd op de herziening van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Deze grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Op grond van wat er gerealiseerd is en een uitgebreide analyse van wat er binnen de verschillende grondexploitaties nog moet gebeuren is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de verwachte looptijd en eindresultaten in de toekomst. Daarbij wordt zoveel als mogelijk gebruikt gemaakt van onderzoeksrapporten, woningbouwprogramma’s, grondprijsvergelijkingen, taxaties etc. Voor de herziening van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2024 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

De kosten.
De aanpassing van het prijspeil van de kosten 1.1.2024 naar 1.1.2025 is 3% voor de civiele kosten, 9% voor de grondverwervingskosten en 6% voor de plankosten.  De werkelijk geboekte rente in 2024 is bepaald op 0,34% en is, conform de nieuwe notitie grondbeleid van de commissie BBV gebaseerd op het  werkelijke gemeentelijke renteomslag percentage van 2024. Voor de berekening van de toekomstige kasstromen wordt, net als in voorgaande jaren, een rentepercentage van 1,0% gehanteerd, gebaseerd op het renteomslag percentage van de begroting 2025..

De opbrengsten.
De grondprijzen in de grondexploitatieberekeningen zijn gebaseerd op het grondprijzenbesluit 2025, daarom is indexering in 2025 niet nodig. De indexeringen voor latere jaren zijn in onderstaande tabel opgenomen.

De grondexploitaties zijn tegen eindwaarde herzien wat een negatief resultaat geeft van € 37,9 miljoen. Voor negatieve grondexploitaties is een verliesvoorziening gevormd van € 52,7 miljoen. Per saldo resteert er een positief resultaat van € 14,8 miljoen voor de winstgevende grondexploitaties.

Verwachte resultaten grondexploitaties
In 2024 zijn geen grondexploitaties afgesloten. Er zijn 2 nieuwe grondexploitaties geopend (Ruusbroeclaan en Piet Blomplein). Er hebben in 2024 geen majeure aanpassingen op specifieke grondexploitaties plaatsgevonden.
Er zijn nu 24 lopende grondexploitaties verdeeld over woongebieden (8), saneringsgebieden (8), industriegebieden (7) en 1 grondexploitatie (restexploitaties) waarin de restanten van oude grondexploitaties zijn opgenomen.
Van de 24 grondexploitaties hebben 8 grondexploitaties een verwacht positief eindresultaat en 16 grondexploitaties een verwacht negatief eindresultaat. Een nadere toelichting op het gevoerde grondbeleid is opgenomen in de paragraaf grondbeleid.

• Verwacht positief eindresultaat

In totaal is het verwacht positief eindresultaat op de 8 winstgevende grondexploitaties € 14,8 miljoen op eindwaarde. Deze verwachte winsten worden betrokken bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (zie hierna bij risico’s en onzekerheden).
Op de winstgevende grondexploitaties wordt jaarlijks volgens de Percentage of Completion methode bepaald wat de tussentijds te nemen winst is. Deze tussentijdse winstneming wordt ten gunste gebracht van het jaarrekeningresultaat.
De grondexploitatie met het grootste verwachte positieve eindresultaat voor winstneming is het industriegebied Bedrijventerrein Zuid Oost Brabant. In 2024 is op deze grondexploitatie een winst genomen van € 7,4 miljoen. Op 3 andere grondexploitaties voor bedrijventerreinen met een positief verwacht eindresultaat is in 2024 € 0,7 miljoen winst genomen. Op de grondexploitatie Houtse Akker 1 heeft in 2024 een negatieve winstneming plaatsgevonden van € 0,1 miljoen. Per saldo is bij de jaarrekening 2024 een tussentijdse winstneming gedaan van € 8,0 miljoen. Na winstneming resteert nog een verwacht positief eindresultaat van € 14,8 miljoen.

• Verwacht negatief eindresultaat

In totaal is het verwacht negatief eindresultaat op de 16 verliesgevende grondexploitaties € 52,7 miljoen op eindwaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening getroffen middels een correctie op de boekwaarde. Het verschil op eindwaarde op de negatieve grondexploitaties tussen de jaarrekening 2023 en de jaarrekening 2024 bedraagt € 46,9 miljoen. Deze mutatie van de voorziening in 2024  ad € 46,9 miljoen komt ten gunste van het jaarrekeningresultaat.
De grondexploitatie Brandevoort 2 was altijd de grondexploitatie met het hoogste negatieve resultaat. Deze grondexploitatie is ook veruit de grootste grondexploitatie. Omdat op het noordelijk gedeelte van deze grondexploitatie nog bijna alle gronden moeten worden verkocht heeft de grondprijsstijging volgens het grondprijzenbesluit 2025 en de verdere verwachte grondprijsstijging van 5% per jaar in 2026 en 2027 een groot effect gehad op het verwacht eindresultaat van deze grondexploitatie. De voorziening op eindwaarde van deze grondexploitatie is met ruim € 36 miljoen naar beneden bijgesteld. De boekwaarde van Brandevoort 2 is € 136,3 miljoen. Voor deze grondexploitatie is het nieuwe verwachte negatieve eindresultaat nog slechts € 0,1 miljoen. De balanswaarde van deze grondexploitatie en dus de omvang van het risicodragend kapitaal van deze grondexploitatie is daarmee € 136,2 miljoen. Dit zal dus in de toekomst nog terugverdiend moeten worden met de nog te realiseren grondverkopen.

Risico’s en onzekerheden
Het voeren van grondexploitaties brengt risico’s met zich mee. Jaarlijks wordt hiervoor een risicoanalyse uitgevoerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen project-overstijgende risico’s en projectrisico’s. Alleen de projectrisico’s zijn beïnvloedbaar. Op grond van de risicoanalyse bedraagt het benodigde risicobedrag tussen de € 89,1 tot € 99,7 miljoen; dit is de impact x de ingeschatte kans van optreden. Er is sprake van een bandbreedte omdat er 2 scenario’s zijn uitgewerkt. Deze bedragen liggen aanzienlijk hoger dan vorig jaar. Het grondbedrijf dekt deze risico’s af met haar weerstandsvermogen dat bestaat uit de reserve grondbedrijf (€ 99,6 miljoen) en de resterende winstpotentie van de winstgevende grondexploitaties (€ 14,8 miljoen). Die 2 bedragen opgeteld  bedraagt het weerstandsvermogen € 114,4 miljoen en is daarmee van voldoende omvang om de risico’s op te vangen. In de paragraaf weerstandsvermogen is dit verder uitgewerkt.

Gereed product en handelsgoederen
Op deze balanspost is de boekwaarde van gronden opgenomen die in principe kunnen worden verkocht in de huidige staat. Er is (nog) niet voorzien dat voor deze gronden een grondexploitatie wordt geopend. Dit zijn gronden die in het verleden ooit zijn gekocht voor een mogelijke ontwikkeling in de toekomst. In 2024 zijn geen gronden van deze balanspost verkocht. Naast een aantal bos- en ecologische gronden resteren op deze balanspost nog een aantal panden in het centrumgebied.

De vordering op openbare lichamen bestaat voornamelijk uit € 26,2 miljoen te declareren compensabele BTW en vorderingen met name op ministeries en provincies i.v.m. te ontvangen subsidies.

De uitzetting in ’s Rijksschatkist heeft betrekking op de afstorting van overtollige kasgeldmiddelen op de Schatkistbankieren-rekening van het Ministerie van Financiën.

De rekening-courantverhoudingen met niet-financiële instellingen heeft betrekking op de uitstaande verhoudingen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland.

De overige vorderingen bestaan met name uit de debiteuren en nog te ontvangen bedragen. De voorziening dubieuze debiteuren heeft ultimo 2023 een saldo van € 4,2 miljoen (2022: € 3,3 miljoen) en is opgenomen voor het afdekken van oninbare vorderingen. De toename van € 0,9 miljoen is te verklaren doo r met name om twee grotere posten: een faillissement van een leverancier en een lopende beroepszaak leges.

Schatkistbankieren
Onderstaande tabel geeft de informatie weer over de ontwikkeling van de buiten ’s Rijksschatkist gehouden middelen per kwartaal vergeleken met de drempelwaarde.

Gedurende 2023 was er voldoende ruimte onder de drempel.

Nog te ontvangen bijdragen van het rijk hebben o.a. betrekking op:

• De vordering op het Gemeentefonds m.b.t. nog te ontvangen algemene uitkering.
• Overige bijdragen (geringe bedragen)

De Nog te ontvangen bijdragen zijn als volgt te specificeren.

De geringe stijging van de overige nog te ontvangen en vooruitbetaalde bedragen wordt veroorzaakt door

• Opgelegde aanslagregels in 2023 voor belastingen 2024
• Diverse overige te vorderen en vooruitbetaalde kosten

Hier tegenover staat een daling van de vooruitbetaalde bedragen Bereikbaarheidsakkoord door de uitgaven van de deelnemende gemeenten in 2023.