Grondbeleid

Deze paragraaf gaat in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid.

Elk jaar vindt bij de jaarrekening een uitgebreide herziening van alle lopende grondexploitaties plaats. Hierbij wordt de meest actuele stand van zaken op de grondexploitaties verwerkt en wordt een nieuwe beste schatting gemaakt van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Daarin wordt alle besluitvorming van de raad verwerkt die tot aan de balansdatum 31 december is genomen. Besluitvorming van de raad na balansdatum (dus vanaf 1 januari 2025) mag volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) niet verwerkt worden in de herziening bij de jaarrekening 2024, maar pas het jaar daarop.

De bedragen in deze paragraaf zijn gebaseerd op de uitgebreide herziening van de grondexploitaties per balansdatum 31 december 2024 en zijn in miljoenen euro’s, tenzij anders aangegeven. We beginnen met een toelichting op het resultaat 2024 op de totale grondexploitatie. Daarna wordt een gedetailleerde toelichting gegeven op de financiële ontwikkelingen van het actieve grondbeleid. Tot slot komt het facilitair grondbeleid ook nog kort aan bod.

In deze paragraaf grondbeleid wordt niet ingegaan op de inhoud en voortgang van de individuele grondexploitaties. De inhoud van, en voortgang op, de individuele grondexploitaties is uitgewerkt in een nieuw document: de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Dit MPG is als een aparte bijlage toegevoegd aan de stukken van de jaarrekening.

Resultaat 2024
Bij de herziening van de grondexploitaties wordt zoals gezegd een nieuwe beste schatting gedaan van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Aan de hand van die nieuwe verwachte eindresultaten moet bepaald worden of er tussentijds resultaten genomen moeten worden op de grondexploitaties. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen resultaten op winstgevende grondexploitaties en verlieslatende grondexploitaties. Bij winstgevende grondexploitaties moet bepaald worden of er al tussentijds een winst genomen moet worden. Bij verlieslatende grondexploitaties moet bepaald worden of er meer of minder geld apart gezet moet worden in een voorziening om het verwachte verlies op de einddatum op te vangen. Het tussentijds resultaat 2024 is bepaald op € 54,9 miljoen.

Winstnemingen op grondexploitaties met een verwacht positief eindresultaat.
Het BBV schrijft de POC-methode (percentage of completion) voor als de methode om de omvang van de tussentijdse winstneming te bepalen. Dit betekent dat naar rato van voortgang van de grondexploitatie tussentijds winst genomen wordt. Er wordt berekend welk percentage van de totale kosten en welk percentage van de totale opbrengsten is gerealiseerd. Afhankelijk van eventuele project specifieke risico’s bepaalt de combinatie van deze percentages de te nemen winst. Tussentijdse winstnemingen volgens de POC methode kunnen ook negatief zijn. Dit kan gebeuren als gevolg van planaanpassingen of prijsstijgingen.

In 2024 hebben we op 4 grondexploitaties een positieve winstneming gedaan en op 1 grondexploitatie een negatieve winstneming. Per saldo in totaal een positieve winstneming van € 8,0 miljoen. Veruit de grootste positieve winstneming was op BZOB (€ 7,4 miljoen). In de grondexploitatie BZOB is tot en met 2024 bij de nog te maken kosten rekening gehouden met een mogelijke dure aanpassing op het rioleringsstelsel ten behoeve van de waterafvoer. Inmiddels is, mede aan de hand van de laatste 2 geplande grondverkopen (beiden vinden naar verwachting plaats in 2025), duidelijk geworden dat de rioolcapaciteit voldoende is en de dure aanpassingen in het rioolstelsel niet nodig zijn. Door het wegvallen van deze kosten en de ophoging van de grondprijs voor industriegebieden volgens het grondprijzenbesluit 2025 is op basis van de POC methode een winstneming van € 7,4 miljoen berekend op de grondexploitatie BZOB. De overige 3 positieve winstnemingen (samen € 0,7 miljoen) zijn ook op grondexploitaties van bedrijventerreinen geweest en komen allemaal door de ophoging van de grondprijzen volgens het grondprijzenbesluit 2025.

De negatieve winstneming is op de grondexploitatie Houtse Akker 1. Deze grondexploitatie is bijna klaar, het laatste werk betreft het woonrijp maken van dit gebied. De kosten van het woonrijp maken blijken hoger uit te vallen dan eerder verwacht. Door deze ophoging van de nog te maken kosten heeft een negatieve winstneming volgens de POC methode plaatsgevonden van € 0,1 miljoen.

Bijstelling voorziening verlieslatende grondexploitaties.
Het BBV schrijft voor dat op grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat direct een voorziening wordt getroffen voor het verwachte tekort. In de nota grondbeleid 2024 heeft de raad besloten om met ingang van de jaarrekening 2024 dit tekort te bepalen op de eindwaarde van dit tekort (voorheen op basis van de contante waarde). Feitelijk betekent dit dat nu al geld apart gezet moet worden voor het tekort dat verwacht wordt op de einddatum van de betreffende grondexploitaties.

De verwachte eindresultaten op de verlieslatende grondexploitaties zijn in 2024 bij de meeste verlieslatende grondexploitaties positiever dan in 2023. Per saldo is dit verschil in totaal € 46,9 miljoen. Dit betekent dus dat er € 46,9 miljoen minder apart gezet hoeft te worden dan vorig jaar bij de vorige herziening van de grondexploitaties is bepaald.

Er liggen meerdere oorzaken onder deze forse positieve bijstelling van de verwachte verliezen. Het is moeilijk om aan die verschillende oorzaken ook specifieke bedragen toe te rekenen omdat die oorzaken onderling ook op elkaar ingrijpen, bijvoorbeeld: hogere grondprijzen leiden tot meer opbrengsten wat ook zijn doorwerking heeft op hogere inflatiecijfers en tegelijkertijd ook leidt tot lagere rentelasten.

Om toch een indicatie te geven wat nu de effecten zijn geweest van de diverse oorzaken geven wij onderstaand een globaal beeld. Omdat deze effecten hun uitwerking hebben op zowel de winstgevende grondexploitaties als de verlieslatende grondexploitaties wordt in onderstaand beeld het volledige resultaat van € 54,9 miljoen op hoofdlijnen puntsgewijs toegelicht:

1. Effect van de hogere grondprijzen volgens het grondprijzenbesluit 2025:  ca € 28 miljoen positief. De grondprijzen van het grondprijzenbesluit 2025 liggen gemiddeld gezien zowel op woongebieden als industriegebieden ca 12% hoger dan het grondprijzenbesluit 2024. Bij de jaarrekening 2023 was een grondprijsstijging in 2024 voorzien van 3% op wonen en 1% op bedrijventerreinen. De nieuwe grondprijzen 2025 liggen dus aanzienlijk hoger dan vorig jaar nog werd verwacht bij de herziening van de jaarrekening 2023.
2. Effect van de bijstelling van de indexcijfers op kosten en opbrengsten. Per saldo verwachten we dat de grondprijzen ook na 2025 meer stijgen dan de kosten ten opzichte van de aannames die we vorig jaar hebben gedaan bij de jaarrekening 2023. Voor 2026 en 2027 is bijvoorbeeld gerekend met een grondprijzenstijging van 5% per jaar (wonen) en 3% per jaar (industriegebieden). Dit effect wordt uiteraard nog eens versterkt door de stijging van de grondprijzen volgens het grondprijzenbesluit 2025. Het effect is ca € 7 miljoen positief.
3. Effect van de bijstelling van de rentedoorrekening. De BBV heeft in de nieuwe notitie grondbeleid bepaald dat voor de rentedoorrekening aan grondexploitaties voortaan aangesloten moet worden bij de renteomslag-methode. Het werkelijke renteomslag-percentage over 2024 is 0,34% en naar de toekomst toe rekenen we met het renteomslag-percentage dat bij de begroting 2025 is bepaald (1%). Bij de jaarrekening 2023 was op grond van de oude BBV voorschriften nog gerekend met 1,3% rente over de gehele looptijd van de grondexploitaties (tot en met 2040). De lagere percentages bij de jaarrekening 2024 leiden uiteraard tot lagere rentelasten , maar dat effect wordt versterkt door de hogere verwachte opbrengsten en hogere inflatie in de komende jaren. Het grijpt dus allemaal op elkaar in. Heel grof gerekend kan men globaal stellen dat de rentebijstelling  een effect van ca € 7 miljoen positief heeft gehad.
4. Subsidie grondexploitatie Ehad. Zoals bij de 2 ^e berap 2024 is gemeld is in 2024 een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie toegezegd voor onder andere de kosten van de aanleg van een voetgangers- en fietstunnel onder het spoor ter hoogte van het Ehad terrein en de realisatie van een parkeerhub. Bij de herziening van de grondexploitatie Ehad bij de jaarrekening 2023 was nog geen rekening gehouden met deze WBI subsidie. Afgerond heeft dit een effect op het verwacht eindresultaat van deze grondexploitatie van ca € 7 miljoen positief.
5. Nieuwe grondexploitaties. In 2024 zijn 2 nieuwe grondexploitaties geopend: Piet Blomplein en Ruusbroeclaan. Per saldo is het verwacht eindresultaat van beide grondexploitaties samen afgerond € 2 miljoen negatief.
6. Hogere uitgaven op de grondexploitaties Centrum en Cacaofabriek en in mindere mate Houtse Akker, samen ca € 2 miljoen negatief.
7. Lagere uitgaven op de grondexploitaties BZOB, Brandevoort Zuid en Suytkade. Samen ca € 10 miljoen positief.

Voor een verdere toelichting op de hogere en lagere uitgaven op een aantal grondexploitaties (punt 6 en 7 hierboven) wordt verwezen naar de MPG.

Resultaatbestemming
Voor de grondexploitatie geldt een gesloten circuit. Dit betekent dat resultaten op grondexploitaties (zowel positief als negatief) worden verrekend met de reserve grondbedrijf. Het jaarrekening resultaat van 2024 komt derhalve ten gunste van de reserve grondbedrijf via resultaatbestemming.

Visie
De visie van de gemeente Helmond op het grondbeleid ligt vast in de Nota Grondbeleid 2024.

De belangrijkste beleidslijn in de nota grondbeleid is dat we kiezen voor regisserend grondbeleid. Bij voorkeur geven we die regie invulling door middel van actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente zelf de gebiedsontwikkeling ter hand neemt. Daar waar actief handelen niet verantwoord is, wordt gekozen voor een faciliterende grondpolitiek. In de nota grondbeleid is een afwegingskader opgenomen aan de hand waarvan per project wordt bepaald welke vorm van grondpolitiek het meest effectief is voor het bereiken van de gemeentelijke doelen en ambities. Indien mogelijk wordt prioriteit gegeven aan projecten binnen de eigen grondexploitaties.

Binnen de grondexploitaties vindt het kostenverhaal plaats middels de grondverkopen. Bij faciliterende projecten geldt als uitgangspunt dat het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt geregeld via een anterieure overeenkomst. Er wordt onderzocht of het wenselijk is een afzonderlijke beleidsnota vast te stellen voor kostenverhaal.

In de nota grondbeleid is ook uitgewerkt hoe en wanneer de raad wordt betrokken bij de uitvoering van de grondexploitaties. Dit gaan we doen met het nieuwe document MPG. De MPG heeft als doel het informeren van de raad over de inhoud en voortgang op de grondexploitaties. Hiermee krijgt de raad het benodigd inzicht om zijn kaderstellende en controlerende rol op de grondexploitaties in te vullen. De MPG biedt op transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties inclusief de tussentijdse wijzigingen.

Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid in als middel om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van o.a. wonen, economie en duurzaamheid te realiseren. Eind 2024 wordt er binnen de gemeente gewerkt aan 24 grondexploitaties. Daarnaast lopen 26 ruimtelijke ontwikkelingen waar de gemeente faciliterend optreed. In 2024 zijn geen grondexploitaties afgesloten en er zijn 2 nieuwe grondexploitaties geopend (Piet Blomplein en Ruusbroeclaan). In 2024 hebben verder geen majeure aanpassingen op de uitvoering van de grondexploitaties plaatsgevonden waarin de raad tussentijds meegenomen zou moeten worden.

Grondbedrijf
Zoals hiervoor is aangegeven worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Daar hoort ook bij dat de risicoanalyses worden geactualiseerd. In de paragraaf weerstandsvermogen wordt op de risicoanalyse ingegaan.
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien.

Parameters
De begrotingen van de grondexploitaties worden gefaseerd in tijd en zijn daarom onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het indexeren van de begrotingsonderdelen. Het rentepercentage heeft een wettelijke grondslag. In de nieuwe notitie grondexploitatie van de commissie BBV is bepaald dat voor de rentetoerekening aan het grondbedrijf voortaan gerekend moet worden met de renteomslag. De overige parameters worden feitelijk door de marktwerking bepaald. Voor de bepaling van de overige parameters wordt jaarlijks een advies opgehaald bij deskundigen (taxateurs, metafoor etc) en afgestemd met de accountant.

In onderstaande tabellen zijn de parameters van de kosten en opbrengsten weergegeven die zijn opgenomen in de geactualiseerde grondexploitaties. De prijspeildatum is 1 januari 2025, dus er is al rekening gehouden met de prijsstijgingen die in 2024 hebben plaatsgevonden.

De grondprijzen zijn met ingang van 2024 opgehoogd conform de grondprijzenbrief 2024.

Boekwaarde
De boekwaarde is het totaal van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. In 2024 nam de boekwaarde met € 2,5 miljoen toe. De grondexploitaties hebben eind 2024 samen een boekwaarde van € 200,1 miljoen positief.

Gronduitgifte
Voor de grondverkopen is de jaarschijf 2024 begroot op ruim € 23 miljoen. Bij de 2 ^e berap hebben wij de verwachting uitgesproken dat we in 2024 ergens tussen de € 14 miljoen en € 19 miljoen uit zullen komen. Uiteindelijk hebben we in 2024 voor ca € 19,4 miljoen bouwgrond verkocht. Een aantal verwachte grondverkopen zijn niet gerealiseerd en schuiven door naar de jaarschijf 2025 (o.a. BZOB en Lobke). Daar staat tegenover dat in 2024 op de grondexploitatie Brandevoort 2 (zuidelijk gedeelte blok 16,17 en 18 in deelgebied Hazenwinkel) nog gronden zijn verkocht waarvan eerder de verwachting was dat de grondverkoop pas later zou plaatsvinden. In 2024 verkochten we bouwgrond voor 326 woningen, is 0,4 ha bedrijfsgrond (intern) geleverd ten behoeve van de ambulancepost en hebben we 0,3 ha grond geleverd ten behoeve van de realisatie van het politiekantoor.

Prognose gronduitgifte woningen.
Op de huidige lopende grondexploitaties (inclusief de nieuwe grondexploitaties Ruusbroeclaan en Piet Blomplein) verwachten wij in de periode 2025 t/m 2032 in totaal voor 1.398 woningen bouwgrond te verkopen. In deze prognose is plandeel Brandevoort Nieuw (voorheen BSD) niet meegenomen. Omdat er nog geen grondexploitatie voor Brandevoort Nieuw is vastgesteld moeten wij volgens de verantwoordingsregels in de jaarrekening nog blijven rekenen met het oude plan Brandevoort totdat de nieuwe grondexploitatie voor plandeel Brandevoort Nieuw is vastgesteld door de raad. In de loop van 2025 zal meer duidelijk worden inzake het plandeel Brandevoort Nieuw. Het heeft daarom geen nut om de woningaantallen volgens het oude plan nog mee te nemen in de prognose. De prognoses van de grondverkopen met fasering voor de komende jaren staan hieronder.

In totaal is nog ruim 15 ha bedrijventerrein beschikbaar tegen de marktwaarde volgens het grondprijzenbesluit 2025. Op sommige grondexploitaties zijn nog meer hectaren grond beschikbaar maar die hebben om uiteenlopende redenen vooralsnog een lagere opbrengstwaarde (bijvoorbeeld landbouwwaarde), in afwachting van verdere ontwikkeling.

Op BZOB nog 3,7 ha. In de grondexploitatie Automotive Campus is ook gerekend met 3,7 ha nog uit te geven bedrijfsgrond. Op de overige bedrijventerreinen is in totaal nog 7,8 ha beschikbaar. Er is in principe voldoende belangstelling voor bovenstaande bedrijfsgronden. Probleem op dit moment is echter met name de netcongestie waardoor een verdere vertraging in de fasering van de uitgifte van de bedrijfsgronden is opgenomen in de herziening van deze grondexploitaties.

Er zijn echter ook een aantal kavelverkopen gepland in 2025 (o.a. BZOB). Deze geplande grondverkopen hebben in principe geen last van de netcongestie omdat of al een grootverbruikersaansluiting aanwezig is of geen grootverbruikersaansluiting nodig is.

In 2024 is een aanvullend voorbereidingskrediet gevraagd voor de beoogde nieuwe grondexploitatie bedrijventerrein Varenschut Noord met als doel om in 2026 de nieuwe grondexploitatie voor dit gebied te openen. Alsdan wordt ook een ontwikkeling van een gedeelte van het bestaande gebied van de grondexploitatie Rietbeemd tot bedrijventerrein mogelijk en wordt ruim 2 ha toegevoegd aan de voorraad bedrijventerrein.

Op het plandeel Brandevoort Nieuw (voorheen BSD) wordt ook een bedrijventerrein voorzien. Dit gebied is nu, net als bij de prognose van de woningen, niet meegenomen in deze opsomming.

Grondexploitatie in detail
Hieronder volgt een totaaloverzicht van alle grondexploitaties met de boekwaarde, het financieel resultaat (verwachte winst of verlies op eindwaarde) en de einddatum. Onderaan de tabel staan de totalen die aansluiten bij de verschillende onderdelen (totaal financieel resultaat en de mutatie op de boekwaarde en de voorziening) die eerder in deze paragraaf zijn toegelicht. Voor een verdere toelichting op de cijfers en de inhoud van de individuele grondexploitaties wordt verwezen naar de al eerder genoemde MPG.
 

Facilitair grondbeleid
De gemeente faciliteert ontwikkelingen van private ontwikkelaars als deze bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Voorbeelden hiervan zijn de woningbouwprojecten Weverspoort en Oostende.

Gemeenten zijn verplicht hun kosten te verhalen en doen dit bij voorkeur met een anterieure overeenkomst. De private ontwikkelaar vergoedt de gemeente de kosten die zij maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Denk hierbij aan ambtelijke inzet (plankosten) en aanpassingen in het openbaar gebied. Veelal bevat de anterieure overeenkomst een vast bedrag voor het kostenverhaal. Het is vervolgens aan de gemeente om de kosten binnen dit budget te houden; meestal lukt dit, soms valt het mee, soms valt het tegen. Onderstaande tabel laat zien hoe het kostenverhaal in 2024 was.